Vastgoed-bv en BOR

Stel er is een familie-bv die een aantal panden bezit en voor langere tijd verhuurt aan derden. De Belastingdienst wijst het standpunt dat een vastgoed-bv een onderneming drijft steevast af, met als gevolg dat de BOR niet kan worden toegepast. Dit leidt in de praktijk bij het vererven en schenken van aandelen tot een discussie tussen belastingplichtigen en belastinginspecteurs en wordt uitgevochten bij de rechtbank en Hoge Raad. In diverse zaken is de Belastingdienst in cassatie gegaan. Dit betekent dat de Hoge Raad zich hier nog over zal uitspreken.

Ondernemingsvermogen

Om van de gunstige bedrijfsopvolgingsregeling gebruik te maken, moet de bv een onderneming drijven. Er mag geen sprake zijn van beleggingsvermogen. Of iets ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen is, is talloze keren in de rechtspraak aan de orde gekomen. Grofweg gezegd draait het om de twee volgende vragen. Is de bv een duurzame organisatie van arbeid, kennis en kapitaal? En wordt daarmee meer dan een normaal rendement behaald?

Drijven van een onderneming

Bij het antwoord op de eerste vraag blijkt uit de rechtspraak dat bepaalde activiteiten die in eigen beheer worden verricht, de kans groter maken dat er sprake is van het drijven van een onderneming. Enkele voorbeelden:

• Het selecteren, benaderen, begeleiden, onderhandelen en het voeren van correspondentie met huurders.
• Het bepalen van de huurprijs, het opstellen van huurcontracten en het innen van de huur.
• Het beoordelen en uitvoeren van onderhouds-, schoonmaak- en renovatiewerkzaamheden.
• Het hebben van een eigen commerciële, juridische, technische en administratieve afdeling.

Bovennormaal rendement

De tweede vraag is die van het behalen van een bovennormaal rendement. Bij dit rendement wordt gekeken naar het directe rendement (de huuropbrengst) en het indirecte rendement (de waardestijging). Daarvan heeft een rechter eerder gezegd dat de Belastingdienst niet een bepaald minimaal rendement mag vaststellen om vervolgens te bepalen wat een rendement is wat door bovennormaal vermogensbeheer wordt behaald.

Tip: Recente rechtspraak geeft praktische handvatten om te stellen dat een vastgoed-bv wel degelijk een onderneming kan drijven. Ook al wijst de Belastingdienst dit standpunt stelselmatig af. Het is in de praktijk van belang om over de inkleding van de activiteiten van een vastgoed-bv tijdig advies in te winnen.